Приобретение недвижимости – ответственный шаг, сопряженный со многими рисками. Именно поэтому перед покупкой важно убедиться в юридической «чистоте» квартиры и проверить некоторые аспекты. Как это правильно сделать, рассказал Никита Андрушкевич – юрист, основатель юридической фирмы «Андрушкевич и партнеры».
Договаривайтесь с собственником
Если запланировали покупку недвижимости и уже присмотрелись к конкретному варианту, ведите диалог с тем, кто принимает решение о продаже. Конечно, сначала вы можете пообщаться с риелтором или представителем агентства, но окончательное одобрение сделки остается за собственником.
Ни в коем случае не передавайте деньги посреднику, если у него нет соответствующей доверенности, зарегистрированной в реестре. Информацию о документе легко проверить, отсканировав QR-код, или непосредственно на сайте. Поскольку одна и та же недвижимость может продаваться в нескольких агентствах, легко стать жертвой мошенников.
Передача денежных средств, заключение сделки, подписание документов должно происходить только с собственником квартиры. Перед тем как иметь дело с этим человеком, проверьте, действующий ли у него паспорт, не испорчены ли страницы.
Запросите выписки из ЕГРН
Перед заключением договора необходимо запросить у владельца квартиры выписки из ЕГРН. Особое внимание следует уделить документу, в котором отражены сведения о переходе прав собственности. Иными словами, в выписке должна быть информация о том, кто и когда приобрел квартиру, сведения об арестах, наложенных на данный момент на имущество, запреты на проведение сделок, то есть вся история объекта.
Отказывайтесь от приобретения квартиры, если в документе указано, что она находится в залоге, споре, под арестом или обременена правами третьих лиц. Серьезным «звоночком» может быть и тот факт, что у недвижимости часто менялись владельцы. Так происходит, если у бывшего собственника были большие задолженности, и он и перед процедурой банкротства решил продать свое жилье по многоступенчатой цепочке сделок с целью получения крупных наличных средств.
Далее следует непосредственно само банкротство: сделка купли-продажи квартиры оспаривается, и недвижимость попадает в конкурсную массу. Деньги, полученные от ее продажи, перераспределяются между кредиторами, и вы просто рискуете остаться без жилья. Чтобы обезопасить себя, требуйте от владельца отчет из бюро кредитных историй.
Запрашивайте у собственника документы о его семейном положении
Перед заключением сделки необходимо удостовериться, что собственник не состоит в браке. Если в паспорте у него нет соответствующей записи, потребуйте от него запросить справку из ЗАГСа. На момент подписания договора купли-продажи важно убедиться, что нет других претендентов на долю в квартире. Если собственник женат, его супруга должна дать согласие на продажу недвижимости.
Убедитесь, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние
Необходимо подтверждение, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети, и они не являются собственниками квартиры. Запросите у владельца домовую книгу и справку о лицах, зарегистрированных в приобретаемом объекте недвижимости. Если часть имущества находится в собственности ребенка, для продажи требуется разрешение органов опеки.
Но, даже если оно есть в наличии, такая сделка несет в себе определенные риски. Решения органов попечительства часто оспариваются в суде, который принимает сторону несовершеннолетнего и признает договор купли-продажи недействительным. Так нередко происходит, если судья не считает, что права ребенка в полной мере соблюдены.
Именно поэтому необходимо попросить собственника квартиры сначала выписать несовершеннолетних, если они там зарегистрированы. А также внимательно изучите документы, предоставленные органами опеки, если решились на покупку.
Запросите справку из наркодиспансера или от психиатра
Это необходимо, когда есть сомнения в дееспособности владельца недвижимости. Сделку с таким собственником лучше проводить через нотариуса, что поощряется судами. Они усматривают в таком поведении признаки добросовестности граждан.
Не приобретайте жилье с несогласованной планировкой
Расспросите владельца, проводились ли в квартире капитальные преобразования, и согласованы ли они с соответствующими органами. В техническом паспорте помещения должны быть указаны номер и дата переустройства, а изменения отражены в плане. В противном случае после покупки квартиры все процедуры по регистрации перепланировки сильно ударят по вашему кошельку.
Приобретение квартиры связано со многими рисками. Именно поэтому так важно учесть ряд нюансов перед оформлением сделки купли-продажи.