С начала 2024 года вступили в силу новые законы, которые перевернут обыденность во взаимоотношениях между жителями многоквартирных домов. Новое законодательство охватывает все аспекты жизни в многоэтажках, начиная от правил пользования общедомовым имуществом и заканчивая вопросами обслуживания лифтов и организации домоуправления.
Одним из ключевых изменений является более строгое регулирование управления многоквартирными домами. Теперь жильцы получат больше возможностей влияния на принятие решений по управлению и обслуживанию своего дома, включая выбор управляющей компании и контроль над расходами на обслуживание.
Кроме того, новые законы предусматривают более жесткие штрафы и наказания для нарушителей правил соседства и общего пользования. Таким образом, уровень ответственности жильцов перед соседями значительно возрастет.
Также стоит отметить, что новые правила будут регулировать вопросы внутридомовой безопасности, в том числе установку видеонаблюдения и контроль доступа. Это направлено на повышение общей безопасности и улучшение условий проживания.
В целом, новые законы ожидается, что сделают взаимоотношения между жильцами многоквартирных домов более прозрачными и справедливыми. Однако, как всегда, внедрение новых правил может потребовать времени и адаптации со стороны всех вовлеченных сторон.
Обо всем по порядку
Изменится стоимость апартаментов Новые изменения в Налоговом кодексе приведут к тому, что стоимость апартаментов станет сопоставимой с обычными квартирами. Ранее действовавшие налоговые льготы для застройщиков, специализирующихся на строительстве апартаментов, были отменены, что приведет к увеличению цен на данный вид жилья.
При этом сами недостатки апартаментов останутся в силе. Например, в апартаментах нельзя будет официально прописываться, будут действовать более высокие тарифы на коммунальные услуги, а инфраструктура в таких районах может оставаться недостаточно развитой. С учетом этих факторов, существует вероятность, что апартаменты как тип жилья могут постепенно исчезнуть с рынка недвижимости в России.
Не будет комиссии при оплату ЖКУ
Отмена комиссии при оплате коммунальных услуг внесет изменения, но она будет доступна далеко не всем. Пересмотрятся правила в пользу пенсионеров и льготных категорий граждан, которые смогут освободиться от этой комиссии. В то время как остальным придется продолжать оплачивать комиссию при оплате услуг ЖКХ, как и ранее.
«Оплата комиссии банку при оплате услуг ЖКХ — это неправильно, теперь комиссия выплачиваться не будет», — резюмировал президент.
Капитальный ремонт
С начала 2024 года региональным органам власти предоставлена возможность финансировать капитальный ремонт жилых домов из собственных средств и определять приоритетность проведения таких работ на основе текущего состояния здания. Ранее, капитальный ремонт определялся исходя из года постройки здания.
Кроме того, согласно новому закону, обязанность производить платежи за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома у собственников квартир возникает ежемесячно.
В регионах России местные власти начинают рассматривать идею прощения старых долгов за капитальный ремонт гражданам. Например, губернатор Ростовской области Василий Голубев предложил освободить жителей региона от пеней, если они полностью погасят задолженность по оплате капитального ремонта. Эта инициатива была высказана на расширенном заседании в региональном правительстве.
Предполагается, что в 2024 году во многих регионах России будет объявлена амнистия по долгам за капитальный ремонт, однако прощены будут только пени.
Контроль за УК
Новые правила внесли более строгий контроль при выдаче лицензий на управление многоквартирными домами. При этом проверка учредителей управляющих компаний будет проводиться более тщательно. Это изменение направлено на предотвращение злоупотреблений, когда предыдущие управляющие компании намеренно накапливали долги, затем объявляли себя банкротами и создавали новые компании, чтобы снова управлять теми же домами. В соответствии с новыми правилами, бывшие руководители не смогут получить новую лицензию на управление многоквартирными домами.
Порчу общедомового имущества персонифицируют
Введена персональная ответственность за повреждение общедомового имущества, при этом все финансовые расходы будут возлагаться именно на тех, кто несет вину за эти повреждения.
Согласно новому закону, каждый собственник недвижимости, включая квартиры, обязан принимать участие в расходах, связанных с обслуживанием общего имущества, в соответствии с его долей в праве собственности на это имущество.
Если в результате действий (или бездействия) собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию общего имущества, он обязан нести ответственность за их покрытие. Это новое положение закона предоставляет возможность решать проблемы, связанные с перерасходом коммунальных ресурсов на нужды общего дома (сверх установленных нормативов потребления). На данный момент обязанность оплаты таких перерасходов возлагается на всех собственников помещений в доме, независимо от того, кто несет ответственность за их возникновение.
То есть, если будет установлено, что конкретные собственники помещений виноваты в избыточном потреблении ресурсов на обслуживание общего имущества (например, из-за неправильного учета потребления или несвоевременной передачи показаний счетчиков), с них могут потребовать возмещения дополнительных расходов, связанных с таким перерасходом ресурсов.
Трудности смены УК
Внесены изменения, которые ужесточают процедуру смены управляющей компании для жильцов многоквартирных домов. Теперь, чтобы сменить УК, требуется поддержка 50% + 1 голоса всех жильцов, вместо прежних 25% + 1 голоса. Кроме того, изменить УК до истечения срока договора можно будет только при изменении метода управления домом, например, создании ТСЖ, или через судовое подтверждение нарушения условий договора управляющей организацией. Но судиться это долго, как раз год пройдет и жильцы выберут новое руководство.
Общий контроль
Теперь общедомовое имущество будет находиться под общим контролем жильцов, что означает, что для выполнения определенных действий, таких как установка кондиционера в квартире или размещение на фасаде дома каких-либо элементов, потребуется получить согласие большинства жителей дома. Кроме того, некоторые жильцы могут лишиться права на использование общих помещений в подъезде, таких как кладовки или технические помещения. Также, если перерасход средств по счетам на общедомовые нужды будет вызван действиями конкретного жильца, то он будет обязан покрыть этот перерасход.
Недавно принятый Федеральный закон от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ внес изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности, добавил новый параграф, посвященный правовому статусу общего имущества собственников недвижимости в многоквартирных домах. Этот закон стал настоящим сюрпризом для собственников квартир и вызвал много обсуждений.
Собственники квартир имеют долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. И что же предлагает новый закон?
Первое важное изменение заключается в безусловном праве каждого собственника недвижимости на получение информации о решениях, принятых на общих собраниях собственников. Предоставление такой информации обязаны осуществлять лица, ответственные за ее хранение, такие как управляющая организация и жилищная инспекция, которым обязаны направлять протоколы собраний (согласно статье 46 Жилищного кодекса РФ). Эта норма не нова и ранее такое право на информацию уже существовало.
Второе важное изменение закона заключается в запрете выделять долю собственника в праве на общее имущество дома в форме конкретного помещения или его части, а также на отчуждение этой доли отдельно от основного объекта недвижимости, такой как квартира. Такие сделки признаются недействительными. Это означает, что теперь нельзя будет провести сделку, в результате которой, например, кладовка или другое помещение из общего имущества перейдет в собственность отдельному лицу без согласия всех собственников. Это изменение может повлиять на некоторых собственников, особенно на тех, кто привык решать подобные вопросы с председателями Товариществ Собственников Жилья (ТСЖ) без официального общего собрания.
Среди новых изменений также важно отметить, что теперь решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома может быть принято большинством голосов всех собственников, если законом не установлено иное. Это означает, что для того чтобы собственник квартиры получил разрешение на установку кондиционера или спутниковой антенны на общем фасаде дома, достаточно большинства голосов на общем собрании.
Как это было ранее? До введения этого закона Верховный суд Российской Федерации неоднократно подтверждал, что собственники квартир могут пользоваться общедомовым имуществом только при условии получения согласия от других собственников помещений в доме. Однако конкретное количество голосов, необходимых для получения такого согласия, не было определено законом. Это часто приводило к судебным разбирательствам по всей стране.
Теперь передача общедомового имущества во владение и пользование третьим лицам, которые не являются собственниками помещений в доме, признается законной только в случае, если на общем собрании будет принято решение большинством, превышающим 2/3 голосов. Это усложнит процесс передачи общедомового имущества третьим лицам и ужесточит требования для таких решений.
Теперь давайте поговорим о финансовых обязательствах. Новый закон явно устанавливает, что каждый собственник недвижимости, включая квартиры, обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества пропорционально своей доле в праве на это имущество.
Если действия или бездействие собственника приводят к дополнительным расходам и издержкам по обслуживанию общего имущества, он обязан будет их компенсировать. Это нововведение предоставляет возможность решить проблему с оплатой излишних коммунальных ресурсов, потраченных на нужды общего дома (сверх установленного норматива потребления). В настоящее время обязанность по оплате таких перерасходов возлагается на всех собственников помещений в доме, независимо от того, по чьей вине они произошли.
Это означает, что если будет установлено, что конкретные собственники помещений виноваты в избыточном потреблении ресурсов на обслуживание общего имущества (например, из-за неправильного учета потребления или задержки с передачей счетчиков), с них могут потребовать возмещение дополнительных расходов, связанных с таким перерасходом ресурсов.
Мнение о том, улучшат ли нововведения жизнь жителей многоэтажных домов, может быть разным в зависимости от конкретной ситуации и интересов каждого жильца. Некоторые могут считать, что эти изменения помогут более четко регулировать отношения между собственниками и управляющими компаниями, а также сделают распределение расходов более справедливым. Другие могут опасаться, что новые требования и обязанности могут повлечь за собой дополнительные расходы или ограничения в правах.
Оценка эффективности этих изменений будет зависеть от их практической реализации, а также от того, насколько активно и ответственно будут действовать сами собственники и управляющие компании. Важно, чтобы нововведения способствовали улучшению условий проживания и обеспечению комфорта жильцов, а также повышению прозрачности и ответственности в управлении многоквартирными домами.
Чтобы сформировать окончательное мнение, жильцам стоит изучить детали и особенности новых законов и регламентов, а также активно участвовать в процессах управления своими домами и соблюдать законодательные требования.